Arcopallet.ru

Стройка и ремонт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перепланировка квартиры в новостройке. разбор

Перепланировка квартиры в Московской области – пошаговая инструкция.

Массовое строительство жилья, начавшееся в стране с середины 50-х годов прошлого века, позволило обеспечить крышей над головой миллионы семей. Многоквартирные дома простоят еще не один десяток лет, однако в моральном плане они давно устарели. Люди же, проживающие в сталинках, хрущевках и брежневках, хотят сделать свое жилье более индивидуальным и комфортным. То есть перепланировать его. Но государством эти стремления жителей четко регламентированы.

Конечно, в Московской области сейчас строится огромное число многоэтажек с планировками на любой вкус. Но и новое жилье на сто процентов не отвечает современным требованиям, поэтому перепланировки в новостройках Московской области не менее частое явление, чем переделка помещений в многоквартирных домах советской эпохи.

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта?

По Жилищному кодексу РФ, прежде чем начинать перепланировку квартиры, следует согласовать предстоящие ремонтные работы с надзорным органом. При игнорировании законного пути и изменении текущей планировки в квартире без официального разрешения можно получить целый комплекс проблем. Вплоть до необходимости делать перепланировку наоборот. То есть возвращать помещению прежний вид.

Однако многие уже сделали перепланировку, предварительно не оформив должны образом документов, и теперь задаются вполне резонным вопросом, а как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры и возможно ли это вообще?

Да, узаконить выполненную перепланировку квартиры можно. В Москве данный процесс в целом мало отличается от своевременного согласования, за исключением нескольких нюансов, которые мы с вами сейчас рассмотрим.

Что можно, а что нельзя делать при перепланировке новой квартиры

Собственнику квартиры в новом МКД стоит знать о том, что, согласно статье 27 ЖК РФ, уполномоченные органы в некоторых случаях могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры [1] .

Полный список оснований для отказа можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года [2] .

Соответственно, если заранее узнать о том, какие документы необходимо собрать, какую конкретно перепланировку можно делать, и учесть все нюансы, то успех мероприятия обеспечен. Дело в том, что есть такие виды работ, которые нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах или можно согласовать лишь при соблюдении определенных условий. В то же время для некоторых видов ремонтных работ разрешение вообще не нужно. Рассмотрим все три случая подробнее и по порядку.

  1. Что точно нельзя делать:
    • сносить несущие конструкции (в особых случаях может быть разрешено демонтировать их лишь частично);
    • нагружать такие конструкции сверх установленной нормы;
    • снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей;
    • удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который предназначен для защиты жилой площади от затопления;
    • затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому;
    • расширять жилую площадь за счет чердака;
    • присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые и таким образом расширять их — и наоборот;
    • объединять газифицированную кухню со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери;
    • делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат — кроме тех, что находятся на первом этаже;
    • отапливать лоджии и балконы, а также монтировать систему теплого пола, используя для этого общедомовое отопление [3] .

Впрочем, это еще не все. В постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» есть уточнение на этот счет [4] . Так, нельзя совершать любые другие действия, из-за которых неминуемо нарушатся:

  • устойчивость несущих стен и балок;
  • работа инженерных систем;
  • работа пожарных и других систем безопасности;
  • целостность фасада всего дома;
  • условия проживания и эксплуатации помещений.
  • Что можно делать без специального разрешения:
    • косметический ремонт помещения — причем как внутри, так и снаружи (если изменения не касаются цвета фасада и рисунка на нем);
    • монтировать встраиваемую мебель;
    • ставить новые сантехнические приборы (на то же место, где стояли прежние);
    • переделывать балкон или лоджию с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, не изменяя при этом конфигурацию и площадь, остеклять их.
  • Что делать позволено, но лишь после согласования:
    • убирать дверные проемы в ненесущих и несущих перегородках и делать новые;
    • возводить легкие перегородки (например, из дерева, гипсокартона или пенобетона) и делать в них проемы;
    • демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию;
    • не полностью разбирать ненесущие стены;
    • сооружать перегородки, из-за которых нагрузка на несущие конструкции становится больше, но все равно остается в пределах нормы;
    • расширять санузел за счет нежилой площади.
  • Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. Однако если меняется конструкция полов, газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку в новостройке придется одобрять по проекту.

    Читать еще:  Крепление евровагонки: обзор креплений и инструментов

    Если же запланированные работы касаются несущих стен и балок, без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. А оно, как правило, довольно дорогое. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.

    Оформление перепланировки квартиры перед изменениями и после них

    Согласование перепланировки квартиры в новостройке происходит до начала ремонтных работ. А процедура, которая проводится по факту выполненного ремонта, называется узакониванием. Здесь может возникнуть закономерный вопрос: зачем задерживать ремонт и заниматься согласованием, если есть возможность поскорее выполнить все работы и уже потом приступить к узакониванию, когда это будет максимально удобно для владельца? Тем не менее преимущество согласования перед узакониванием легко объяснить. В первом случае процесс пройдет быстрее и не доставит много хлопот, а также лишних материальных затрат.

    Как ни странно, владельцам квартир в строящемся доме достаточно часто приходится оформлять выполненную, но не согласованную перепланировку. Потому что хозяева нередко торопятся переделать жилье и проводят ремонт еще до вступления в право собственности. В таком случае, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке, собственнику нужно получить через жилинспекцию заключение о допустимости и безопасности уже внесенных изменений. В Москве этими вопросами занимается МЖИ, а вот в Московской области, вероятно, придется обратиться в суд, чтобы узаконить такую перепланировку.

    Не согласованную заранее перепланировку оформить сложно, а если изменения вообще не узаконивать — в надежде, что об этом никто никогда не узнает, — в дальнейшем могут возникнуть проблемы иного рода. Например, под залог квартиры, в которой выполнен несанкционированный ремонт, могут не дать кредит в банке. А еще такое жилье не получится официально сдать в аренду или продать. Также его собственник будет привлечен к административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ [5] . Тогда ему не избежать штрафов. При этом нелегализованные изменения нужно будет все равно узаконить или же вернуть все как было.

    Вряд ли кому-то захочется иметь дело с таким количеством потенциальных проблем. Поэтому владельцу стоит приступать к ремонту, только если он знает наверняка, что все законно, и если у него на руках есть заветное разрешение.

    Перепланировку в новостройке можно оформить, даже если хозяин квартиры еще не получил свидетельство о праве собственности. Чтобы все прошло по правилам, следует соблюдать порядок оформления перепланировки:

    • заказать в конторе, имеющей нужные допуски СРО, проект перепланировки;
    • получить от застройщика справку о том, что все договорные обязательства были выполнены;
    • подать заявление и пакет документов в жилинспекцию (в том числе копию договора долевого участия в строительстве МКД и разрешение на ввод дома в эксплуатацию);
    • дождаться официального разрешения;
    • выполнить перепланировку;
    • получить акт, подписанный специальной комиссией из жилинспекции, после того как инспектор осмотрит обновленное помещение [6] ;
    • привлечь БТИ, чтобы его сотрудники выполнили обмер помещений после ремонта и составили технический паспорт;
    • зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.

    Перепланировкой следует заниматься уже после того, как выданы ключи от квартиры, — так безопаснее и эффективнее.

    Оформление перепланировки в новостройке часто сопровождается сложностями, связанными с отсутствием техпаспорта. Сейчас застройщики уже не обязаны инвентаризировать квартиры в БТИ, но Мосжилинспекция (МЖИ), перед тем как выдать разрешение на перепланировку, непременно потребует техпаспорт.

    Бывает, что застройщик ставит квартиру на кадастровый учет в Росреестре с нарушениями по разграничению функциональных зон — например, без обозначения коридорной зоны. В этом случае согласование перепланировки станет сложной задачей для неподготовленного владельца жилья. И это несмотря на то, что в целом процедура согласования на данный момент максимально упрощена.

    Если жилье приобретено в ипотеку, его владельца также ждут некоторые трудности. Ведь в таком случае перепланировка квартиры в новостройке возможна, только если банк и компания, застраховавшая недвижимость от основных рисков, дадут на это свое письменное разрешение.

    Разумеется, техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ, как и проект перепланировки жилых и нежилых помещений в МКД, не составляется в вольной форме и на усмотрение их автора. К этим документам есть ряд требований — найти их можно в Приложении 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП. Само собой, разработчики из проектных бюро прекрасно знакомы с этими требованиями и руководствуются ими, наряду с другими, при составлении проекта и технического заключения.

    Ориентировочная стоимость услуги оформления перепланировки

    Многие собственники, которым нужно получить разрешение на перепланировку квартиры, предпочитают комплексное обслуживание. Ведь чаще всего вариант с согласованием или узакониванием ремонта под ключ оказывается куда более удобным и, что немаловажно, финансово выгодным. Стоимость оформления перепланировки под ключ складывается из двух составляющих — цены на проект и расходов на саму процедуру получения разрешения. Оплатить можно и все сразу — тогда заплатить нужно будет от 70 000 рублей — или заказывать каждый этап работы отдельно.

    Читать еще:  Стены на кухне: варианты отделки, выбор стиля, дизайн, нестандартные решения

    Согласование перепланировки проходит в четыре этапа.

    Для получения разрешения на перепланировку от госорганов потребуется подготовить проектную документацию и собрать другие необходимые документы. Стоить это будет от 35 000 до 60 000 рублей в зависимости от того, затрагиваются ли несущие конструкции.

    Сам по себе проект будущих работ по изменению конфигурации вместе с техническим заключением в Москве и области стоит порядка 25 000 рублей, если заказывать его без услуги по согласованию. Отдельно за техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки придется отдать примерно столько же. Впрочем, стоимость того или иного документа будет зависеть от сложности и объема работ: очевидно, что, например, объединение квартир обойдется в более кругленькую сумму, чем устройство легкой перегородки.

    Услуги по вызову и сопровождению инспектора из МЖИ обойдутся в сумму около 20 000 рублей, а техника БТИ — 15 000 рублей. За внесение данных в ЕГРН заплатить придется в среднем 30 000 рублей [7] .

    Ну и, конечно же, на общую стоимость могут повлиять площадь квартиры, район, статус здания (например, МКД является памятником истории и культуры) и многие другие параметры.

    Тем, кто никогда не сталкивался с перепланировкой, чаще всего элементарно не хватает знаний, которые необходимы, чтобы сделать все грамотно и максимально быстро. Владельцы квартир в новостройках не знают, как проходит оформление документов для перепланировки квартиры, с чего начинается перепланировка, что можно делать и куда обратиться, на какую сумму расходов рассчитывать… Пытаясь найти ответы на эти вопросы в интернете, многие приходят к мысли, что процесс согласования перепланировки — дело крайне сложное и невероятно затратное. Однако каждый случай, как можно догадаться, индивидуален. Согласование перепланировки может пройти быстро и без проблем, если заняться этим своевременно и заручиться поддержкой специалистов.

    Где можно заказать проект перепланировки квартиры в новостройке

    О том, как правильно выбрать исполнителя, рассказал Дмитрий Алексеевич Замятин — руководитель отдела проектирования компании «АПМ-1»:

    «Проектированием перепланировки должен заниматься инженер, а получением разрешения — специалист по согласованию, желательно с юридическим образованием. Если обращаться к каждому специалисту по отдельности, процесс однозначно займет гораздо больше времени и потребует куда бóльших затрат. Оптимальный вариант — проектные организации, специализирующиеся на оформлении перепланировки квартиры на всех этапах.

    Одним из таких исполнителей, готовых составить любую документацию, необходимую для согласования ремонта квартиры, является компания «Архитектурно-проектная мастерская №1». Наши специалисты могут выполнить полный комплекс работ по проектированию, предоставить проект и техническое заключение и, собственно, согласовать перепланировку, а если она уже проведена — узаконить изменения. Обратившись к нам, заказчик может не только получить желаемое, но и сэкономить время и деньги.

    Важный момент: мы можем себе позволить устанавливать цены ниже среднерыночных, так как работаем без посредников по давно отработанной схеме и знаем, как добиться нужного результата без проволочек и лишних затрат для клиента. Кстати, мы берем оплату лишь после получения положительного ответа. Именно так поступают конторы, имеющие внушительный опыт и уверенные в профессионализме своих работников».

    * Компания «Архитектурно-проектная мастерская №1» является членом СРО и работает на основании допуска № 1891 от 6 ноября 2019 года, выданного Ассоциацией СРО «МежРегионПроект».

    ** Материал не является публичной офертой. Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на август 2020 года.

    Пошаговая инструкция получения согласования:

    ШАГ 1. Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации и закажите проект перепланировки в специализированной компании.

    ШАГ 2. Полный пакет документов и заявление на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию. Данная услуга также предоставляется гражданам в отделениях МФЦ.

    ШАГ 3. Дождитесь решения о согласовании перепланировки. Срок ожидания — 45 дней.

    ШАГ 4. После окончания ремонта получите подтверждение о том, что проведенная перепланировка соответствует проекту. Для этого в квартиру приглашаются специалисты Жилинспекции.

    В среднем, оформление документов занимает 2-4 месяца.

    Перепланировка квартиры со свободной планировкой

    Во многих новостройках квартиры часто сдаются со свободной планировкой – когда нет внутренних перегородок между помещениями. Застройщики позиционируют такие квартиры как альтернативные, в которых можно спланировать размещение комнат самостоятельно или пригласив дизайнера. Однако, юридически, свободной планировки не существует – так как перед началом строительства объекта проектная документация проходит экспертизу на соответствие. В документации указывается положение всех помещений квартиры. В ином случае – пройти экспертизу и получить разрешение на проведение строительных работ – не получится.

    Читать еще:  Пеноплекс применение для пола, стен, потолка

    На деле – застройщик не ставит перегородки внутри помещений, и это помогает избежать лишних затрат, во-вторых, жильцы квартиры все равно потом проводят перепланировку.

    Перед сдачей дома в эксплуатацию он инвентаризируется (проходит экспертизу в БТИ или в РТИ). Проводятся обязательные замеры объекта на основании проектной документации, которая должна пройти экспертизу. В результате «свободная планировка» является одним вариантов из двух, плана Бюро Технической Инвентаризации:

    1. — на плане жилища перегородки помечаются пунктиром, или они выкладываются блоками по полу;
    2. — на плане жилища выделяются только зоны кухни и санузлов, остальные помещения обозначаются – большой комнатой.

    Так получается, что планировка квартиры до ремонта была как бы не свободной, а соответствовала плану БТИ.

    При втором варианте – чиновникам из БТИ придется показывать, где в квартире именно будут располагаться комнаты и коридоры, санузел и кухня.

    По сути, перед тем как начать процесс перепланировки в новом доме, сначала необходимо получить план в БТИ, и уже отталкиваться в дальнейшем от него самого. Иначе – вы может провести ремонт с большими нарушениями, и затем все придется переделывать заново.

    Возможные причины отказа

    Отказать в выдаче разрешения вам могут по нескольким причинам, однако основными из них являются:

    • предполагается значительно изменить несущие конструкции помещения;
    • проведение ремонтных работ угрожает безопасности и жизни людей;
    • перепланировка проводится на нижних этажах многоэтажного панельного жилого дома;
    • проектное решение было составлено специалистом, у которого нет аккредитации.

    Как узаконить перепланировку: инструкция

    Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

    Для этого необходимо следовать плану.

    • Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
    • Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
    • Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

    Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

    Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

    Сроки и цена согласования

    Стандартные сроки осуществления согласования процедуры перепланировки с банком составляют до шести месяцев. Оформление всей документации и утверждение по различным инстанциям занимает достаточно много времени. При этом практика показывает, что более 60% заемщиков получают отказ банка на перепланировку ипотечного помещения. Даже если банк согласится на проведение строительных работ, после осуществления перепланировки потребуется еще два месяца, чтобы ее документально узаконить.

    Процедура согласования перепланировки с банком, а также со страховой компанией является платной услугой. Стандартная стоимость данного соглашения составляет от 2 до 5000 руб. При этом, если заемщику потребуется дополнительно обратиться в судебные инстанции его расходы на дополнительную документацию могут возрасти до 10000 руб. Если будут нарушены сроки осуществления перепланировки, заранее согласованные с банком, кредитная организация может наложить дополнительные штрафные санкции.

    Управдом — друг человека

    Интересно, что жалуются на незаконную перепланировку не только соседи тех, кто ее сделал, но и управляющие компании. Так, в Зеленограде на жителя «двушки» в корпусе 303 написал обращение как раз управдом — он выяснил, что тот вмешался в систему отопления. Во время проверки это подтвердилось — мужчина снес перегородку между туалетом и ванной, а также перенес радиатор на лоджию. И если первое он без проблем мог согласовать заранее, то второе в любом случае вне закона. Ремонт теперь придется делать заново.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector